ขายบ้านไปแล้ว จะนำเงินได้จากการขายไปรวมคำนวณภาษีสิ้นปีกับเงินได้อื่นดีหรือไม่?
🏡 ขายบ้านไปแล้ว
จะนำเงินได้จากการไปรวมคำนวณภาษีสิ้นปีกับเงินได้อื่นดีหรือไม่?
พิจารณาเพื่อวางแผนภาษีที่คุ้มค่า!
การตัดสินใจขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้าน
ที่ดิน หรือคอนโดมิเนียม
ถือเป็นเรื่องใหญ่ที่นอกจากการจัดการเรื่องผู้ซื้อ-ผู้ขายแล้ว
อีกเรื่องที่สำคัญและละเลยไม่ได้เลยคือ ภาระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ที่เกิดขึ้นจากเงินได้ส่วนนี้
ซึ่งเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร
"ขายอสังหาริมทรัพย์"
ตามประมวลรัษฎากร หมายความรวมถึง ขายฝาก แลกเปลี่ยน ให้
โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าด้วยวิธีใด
และไม่ว่าจะมีค่าตอบแทนหรือไม่
คำถามสำคัญที่ผู้ขาย (ที่ไม่ได้ทำเป็นธุรกิจ) มักจะสงสัยคือ "เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์นี้ ควรนำไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่น ๆ ตอนสิ้นปี (ยื่นแบบ ภ.ง.ด. 90) หรือไม่?"
คำตอบนั้นขึ้นอยู่กับว่า "อสังหาริมทรัพย์นั้นได้มาอย่างไร?" ซึ่งกฎหมายได้แบ่งไว้เป็น 2 กรณีหลัก ๆ ดังนี้:
1. 🙅♀️ กรณีผู้ขาย
"ไม่มีสิทธิเลือก" (ต้องรวมคำนวณภาษีสิ้นปีเสมอ)
กรณีนี้คือการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ โดยมุ่งในทางค้าหรือหากำไร ตัวอย่างเช่น:
- การซื้อมาเพื่อจัดสรรจำหน่าย
- การปลูกสร้างอาคาร โรงเรือน อาคารชุด
ทาวน์เฮ้าส์เพื่อขาย
- การซื้อบ้านมาเพื่อปรับปรุง (Renovate)
และขายต่อในราคาที่สูงขึ้น
- กรณีอื่น ๆ
ที่เข้าข่ายเป็นผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
📌 ผลทางภาษี: กฎหมายถือว่าเงินได้นี้เป็นรายได้จากการประกอบธุรกิจ ผู้ขายไม่มีสิทธิเลือกเสียภาษี จะต้องนำเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นไป รวมคำนวณภาษีสิ้นปี กับเงินได้อื่น ๆ ทั้งหมด (เช่น เงินเดือน,
ค่าเช่า, รายได้อื่น
ๆ) เพื่อเสียภาษีตามอัตราก้าวหน้า
2. ✅ กรณีผู้ขาย
"มีสิทธิเลือก" (สามารถเลือกที่จะรวม หรือไม่รวมคำนวณภาษีสิ้นปีก็ได้)
กรณีนี้คือการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ โดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร ซึ่งแบ่งย่อยได้ดังนี้:
- อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาโดยทางมรดก หรือ ได้รับจากการให้โดยเสน่หา
- อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย หรือเพื่อทำการเกษตรกรรม
(ไม่ได้มีเจตนาจะค้ากำไรแต่แรก)
- การขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มา ซึ่งถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย และ เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ไว้แล้ว (ตาม ม.4(6) พ.ร.ฎ. ฉบับที่ 342 พ.ศ. 2541)
📌 ผลทางภาษี: ในกรณีนี้ เงินได้จากการขายถือว่า ได้เสียภาษี ณ ที่จ่ายไปแล้ว ณ
วันโอน ผู้ขายจึง มีสิทธิเลือก ดังนี้:
- เลือกที่จะไม่รวมคำนวณภาษีสิ้นปี: ถือว่าภาษีที่ถูกหัก ณ
ที่จ่ายไว้แล้วเป็นอันสิ้นสุด ไม่ต้องเสียภาษีเพิ่ม
- เลือกที่จะนำไปรวมคำนวณภาษีสิ้นปี: ต้องนำเงินได้ทั้งหมดไปรวมกับเงินได้อื่น
ๆ (เช่น เงินเดือน) เพื่อคำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า และขอคืนภาษีที่ถูกหัก ณ
ที่จ่ายไว้แล้ว
💡 วางแผนภาษี:
ควรเลือก "รวม" หรือ "ไม่รวม" ดีกว่ากัน?
สำหรับผู้ขายที่ มีสิทธิเลือก (กรณีที่
2) การตัดสินใจว่าจะรวมหรือไม่รวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่น
ๆ ตอนสิ้นปี ควรพิจารณาจาก อัตราภาษีที่ต่างกัน ดังนี้:
|
วิธีการ |
อัตราภาษีที่ใช้ |
ข้อควรพิจารณา |
|
1. ไม่รวมคำนวณภาษีสิ้นปี |
ใช้อัตราภาษีหัก ณ ที่จ่าย
(ตามจำนวนปีที่ถือครอง) ที่เสียไปแล้ว ณ วันโอน |
✅ ง่ายและจบเร็ว เหมาะสำหรับผู้ที่มีรายได้อื่น ๆ สูงมากอยู่แล้ว
เช่น อัตรา 20% ขึ้นไป ✅ หากนำเงินก้อนนี้ไปรวมแล้ว
อาจทำให้ฐานภาษีสูงขึ้น |
|
2. นำไปรวมคำนวณภาษีสิ้นปี |
ใช้อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบก้าวหน้า
สูงสุด 35% |
✅ อาจคุ้มค่ากว่า สำหรับผู้ที่มีเงินได้อื่น ๆ น้อยมาก
หรือไม่ถึงเกณฑ์ต้องเสียภาษี ✅ สามารถหักค่าใช้จ่ายได้มากขึ้น
หากมีค่าลดหย่อนจำนวนมากมาหักลดหย่อน เช่น ค่าเบี้ยประกันชีวิต ประกันบำนาญ PVD
RMF ดอกเบี้ยบ้าน เงินบริจาค เป็นต้น
อาจจทำให้จ่ายภาษีน้อยลงหรือขอคืนภาษีได้ |
🔑 เคล็ดลับ: หากคุณมีเงินได้อื่น ๆ (เช่น เงินเดือน)
ที่ทำให้คุณต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงกว่าอัตราเฉลี่ยที่ถูกหัก ณ
ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ มักจะ เลือกไม่รวม จะคุ้มค่ากว่า แต่ถ้าคุณมีรายได้อื่น ๆ น้อยมาก
การ เลือกนำมารวม อาจทำให้คุณเสียภาษีในอัตราที่ต่ำลงและได้เงินภาษีที่หัก
ณ ที่จ่ายคืน
วิธีตัดสินใจที่ง่ายที่สุด: ให้ลองคำนวณเปรียบเทียบดู 2 แบบ
• แบบ A (ไม่รวม): นำภาษีที่คุณเสียไปแล้ว (ภาษีหัก ณ
ที่จ่าย) บวกกับภาษีเงินได้อื่น ๆ ที่คำนวณได้โดยไม่รวมกับเงินได้จากการขายบ้าน
• แบบ B (นำไปรวม): ภาษีที่คำนวณโดยนำเงินได้จากขายบ้าน ไปรวมกับเงินได้อื่น
ๆ แล้วหักด้วยค่าใช้จ่ายตามประเภทเงินได้ และหักด้วยค่าลดหย่อนทั้งหมดที่มี
แล้วนำผลลัพธ์จากทั้งสองแบบมาเปรียบเทียบ
ว่าแบบไหนที่คุณเสียภาษีน้อยกว่ากัน หรือได้เงินภาษีคืนมามากกว่ากัน
การวางแผนภาษีจึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยให้คุณประหยัดค่าใช้จ่ายและบริหารการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ก่อนตัดสินใจเลือกวิธีคำนวณใด ควรปรึกษาที่ปรึกษาด้านภาษีเพื่อเปรียบเทียบตัวเลขที่แน่นอนตามฐานรายได้ของคุณจะดีที่สุด
#วางแผนภาษี #วางแผนการเงิน #ภาษีอสังหาฯ #ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา #ชัมส์เรียลเอสเตท
ความคิดเห็น
แสดงความคิดเห็น