REAL ESTATE GUIDE 2026

ค่าธรรมเนียมโอนและภาษีซื้อขายอสังหาฯ ปี 2569 ใครต้องจ่ายอะไรบ้าง?

วันโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน ถือเป็นหมุดหมายสำคัญที่สุดของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ สรุปเจาะลึก 5 ค่าใช้จ่ายหลัก พร้อมข้อตกลงและธรรมเนียมปฏิบัติจริงที่คุณต้องรู้ล่วงหน้า เพื่อการส่งมอบบ้านและคอนโดอย่างราบรื่น

1

ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer Fee)

• ฐานคำนวณ: ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน (ไม่ใช้ราคาซื้อขายจริง)
• อัตราปกติ: 2% ของราคาประเมิน (กรณีมีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ภาครัฐสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท จะปรับลดเหลือ 0.01%)
• ผู้รับผิดชอบ: กฎหมายไม่ได้บังคับตายตัว ธรรมเนียมปฏิบัตินิยมแบ่งชำระ คนละครึ่ง (คนละ 1%) หรือตกลงกันในสัญญาจะซื้อจะขาย

2

ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax - SBT)

• ฐานคำนวณ: ราคาซื้อขายจริง หรือ ราคาประเมินทุนทรัพย์ (เลือกใช้ราคาที่สูงกว่า)
• อัตรา: 3.3% (ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3% + ภาษีท้องถิ่น 0.3%)
• เงื่อนไขที่ต้องเสีย:
  • ผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์มา ไม่เกิน 5 ปี (นับวันชนวัน)
  • ข้อยกเว้น: มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นเวลา ไม่น้อยกว่า 1 ปี หรือได้รับมรดกมา จะได้รับการยกเว้น
• ผู้รับผิดชอบ: ผู้ขาย

3

ค่าอากรแสตมป์ (Stamp Duty)

• ฐานคำนวณ: ราคาซื้อขายจริง หรือ ราคาประเมินทุนทรัพย์ (เลือกใช้ราคาที่สูงกว่า)
• อัตรา: 0.5% (คิดเป็น 1 บาทต่อทุกๆ 200 บาท หรือเศษของ 200 บาท)
• เงื่อนไขสำคัญ: เสียเฉพาะกรณีที่ ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เท่านั้น (กฎหมายกำหนดให้เลือกเสียเพียงอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่เสียซ้ำซ้อน) เช่น ถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี
• ผู้รับผิดชอบ: ผู้ขาย

4

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax)

• กรณีผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา:
  • ฐานคำนวณ: ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดินเท่านั้น (ไม่นำราคาซื้อขายจริงมาคิด)
  • วิธีคำนวณ: นำราคาประเมินมาหักค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง (ถือครอง 1 ปี หักได้ 92%, ถือครอง 8 ปีขึ้นไป หักได้ 50%) นำเงินได้สุทธิมาหารจำนวนปีที่ถือครอง เพื่อคิดภาษีตามอัตราก้าวหน้า (5% – 35%) แล้วคูณกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครอง (ไม่มีการยกเว้น 150,000 บาทแรก)
• กรณีผู้ขายเป็นนิติบุคคล: อัตราคงที่ 1% จากราคาซื้อขายจริง หรือ ราคาประเมินทุนทรัพย์ (เลือกราคาที่สูงกว่า)
• ผู้รับผิดชอบ: ผู้ขาย

5

ค่าจดจำนอง (Mortgage Fee)

• ฐานคำนวณ: มูลค่ายอดเงินกู้ หรือวงเงินที่นำมาจดจำนองกับธนาคาร
• อัตราปกติ: 1% ของมูลค่าจำนอง สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท (หากเข้าเกณฑ์มาตรการรัฐสำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท จะปรับลดเหลือ 0.01%)
• ผู้รับผิดชอบ: ผู้ซื้อ (เฉพาะกรณีขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน หากซื้อเงินสดไม่ต้องเสีย)

6

ค่าธรรมเนียมเบ็ดเตล็ดของกรมที่ดิน

• ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท
• ค่าพยาน แปลงละ 20 บาท
• ค่าอากรคู่ฉบับ ฉบับละ 5 บาท
• ค่ามอบอำนาจ (กรณีแต่งตั้งตัวแทนดำเนินการ) เรื่องละ 30 บาท

รายการค่าใช้จ่าย	อัตรา	ฐานคำนวณ	ธรรมเนียมผู้จ่ายปกติ
ค่าธรรมเนียมการโอน	2%	ราคาประเมินทุนทรัพย์	คนละครึ่ง หรือตามตกลง
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3%	ราคาขายจริง หรือ ราคาประเมิน (อันที่สูงกว่า)	ผู้ขาย (ถือครอง < 5 ปี)
ค่าอากรแสตมป์	0.5%	ราคาขายจริง หรือ ราคาประเมิน (อันที่สูงกว่า)	ผู้ขาย (เมื่อไม่ต้องเสีย SBT)
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	อัตราก้าวหน้า 5–35% (บุคคล) / 1% (นิติบุคคล)	ราคาประเมิน (บุคคล) / สูงกว่า (นิติบุคคล)	ผู้ขาย
ค่าจดจำนอง	1%	วงเงินกู้สินเชื่อ	ผู้ซื้อ (กรณียื่นกู้)

💡 ข้อแตกต่างในทางปฏิบัติ: บ้านใหม่มือหนึ่ง vs บ้านมือสอง

บ้านหรือคอนโดใหม่มือหนึ่ง: โครงการจัดสรรมักจัดโปรโมชั่นช่วยปิดการขาย เช่น "ฟรีค่าธรรมเนียมการโอน" หรือ "ฟรีค่าจดจำนอง" ซึ่งทางผู้พัฒนาโครงการจะเป็นผู้รับภาระแทนผู้ซื้อทั้งหมด

บ้านมือสอง: เกิดการต่อรองราคาสูง ในทางปฏิบัตินิยมตกลงกัน 2 รูปแบบ คือ แยกตามหน้าที่กฎหมาย (ผู้ซื้อจ่ายค่าจำนอง + ค่าโอนคนละครึ่ง / ผู้ขายจ่ายภาษีทั้งหมด + ค่าโอนคนละครึ่ง) หรือ หารสองรวมทุกรายการ (นำค่าโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย มารวมยอดแล้วหารคนละครึ่ง)

⚠️ ข้อควรระวังก่อนลงนามสัญญาจะซื้อจะขาย:
ควรกำหนดรายละเอียดภาระค่าธรรมเนียมและภาษีแต่ละข้ออย่างชัดเจนเป็นลายลักษณ์อักษร หลีกเลี่ยงการระบุเพียงสั้นๆ ว่า "ค่าโอนคนละครึ่ง" โดยไม่แจกแจงภาษี เพราะอาจก่อให้เกิดความเข้าใจไม่ตรงกันและเป็นข้อพิพาทในวันโอนจริง